1樓：酸菜魚的娛樂
認購書的效力：認購書為預約合同，僅能請求對方誠信談判，履行訂立本約的義務，不得直接就本約內容請求履行。認購書並不是法律規定的必要環節，但認購書只要約定了所購房子的房號、單價、總價、付款方式等內容，並經買賣雙方簽訂，也同樣具備法律效力。
開發商注意事項：
1、鑑於買賣雙方對交易標的物所擁有的資訊不對稱，開發商應當充分披露可能影響買方訂立本約的資訊。
2、不應強加具有不合理條件的實際談判義務，特別是開發商不得利用自身的優勢，免除自己的責任或加重買方的責任。
3、持續談判的義務，除非出現重大僵局或終止談判的事由，雙方當事人應恪守誠信義務，繼續進行談判。
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一、認購書的效力是什麼？
對於認購書的效力問題，並非一律都是有效的。認購書其實就是一個預約，與商品房買賣合同是預約和本約的關係。是對將來訂立正式的商品房買賣合同的一個預先約定。
認購書並不是商品房買賣合同。一般是在訂立商品房買賣合同存在法律上的障礙時(沒有取得預售許可證)而訂立的。在簽訂認購書後，交易雙方只能依據誠實信用原則，在簽訂商品房買賣合同的條件成就後，要求對方就商品房買賣合同中的其他內容進行談判。
實踐中，並不是任何情況下籤訂的認購書都是有效的。如果認購書實際上被依法認定為買賣合同，那麼在未取得預售手續時就是無效的。如果一個專案連國有土地使用權都沒有取得，只是修了一個售樓部就開始銷售，簽訂認購書並收取定金，那麼這種認購書也是無效的。
對此問題，房地產開發企業應當有一個清醒的認識。
二、開發商簽訂認購書要注意什麼？
在簽訂認購書時，開發商應當注意一些問題。首先，要避免成為買賣合同。在認購書中只能約定一些核心的內容，比如房屋的位置、面積、**等。
對於不能確定的問題，比如面積，應當明確註明以測繪報告確定的面積為準;對於取得預售許可證的時間，也儘量避免約定明確的期限。交房時間以及違約責任等問題，也儘可以在簽訂正式的商品房買賣合同時約定。其次要披露專案資訊及手續現狀，避免被認定為欺詐導致雙倍賠償。
買新房籤認購書時需要注意哪些方面
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商品房買賣合同中應當明確的內容
（一）當事人名稱或者姓名和住所；
（二）商品房基本情況；
（三）商品房銷售方式；
（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；
（五）交付使用條件及日期；
（六）裝飾、裝置標準承諾；
（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；
（八）公共配套建築的產權歸屬；
（九）面積差異的處理方式；
（十）辦理產權登記有關事宜；
（十一）解決爭議的方法；
（十二）違約責任；
（十三）雙方約定的其他事項。
按套內建築面積或者建築面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。合同未約定的按以下處理原則處理：
1、面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），據實結算房價款；
2、面積誤差比絕對值超出3% 時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大於合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。
產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。
4樓：匿名使用者
認購書簡單含義：
簡單來講，即是開發商承諾在一定期間內保證不將房屋賣給除認購人以外的第三人，認購人則保證將在此期間內遵循協議約定的條款與開發商就買房事項進行商談。shzyqiyu88
這種認購行為的主要特徵是買賣雙方約定的為將來訂立合同而談判的義務，而並非最終達到簽約。
一、商品房認購書包含的內容
1、認購物業；
2、房價，包括戶型、面積、單位**（幣種）、總價等；
3、付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；
4、認購條件，包括認購書的注意事項、定金、鑑定正式條約的時間、付款地點、賬戶、簽約地點等。
二、簽訂認購書注意事項
1、規避受牽制條款
如果購房人自己想簽訂認購的話，則要避免認購書中的受牽制條款。比如前些年的認購書中往往有這樣的條款：購房人在規定期限內未簽訂合同的，開發商所收定金不予退還。
但不籤合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達不成協議。這種情況不能完全將過錯歸結於購房人。但因為該條款的存在，開發商往往以此威脅購房人。
如果由於各種原因必須簽訂認購書的話，應當避免該條款的出現。建議購房人要求籤訂認購書示範文字，該文字充分保護了購房人的利益。
2、不使用模糊概念
在認購書對於**條款的約定，不要使用“均價”、“***”、“折扣價”等，而要準確到單價的具體數額。
3、賣方答應為購房者保留**或房號的，要將保留承諾寫進認購書
例如此**保留10天或此房號保留10天。此時還要注意，這種保留是賣方的單方承諾，如果沒有兌現承諾應該承擔違約責任，不要把這種保留簽訂成購房者在10天之內必須購買的義務。
4、注意認購協議書中權利義務的對等性
合同中體現的基本原則就是自願平等，換個角度說，即各方當事人應當在認購協議中規定必要的義務，雙方的義務都是圍繞合同目的的實現而確立的，任何一方的義務都不能過多也不能過少。
目前多數的認購書都是賣方提供格式合同，對購房者的限制較多，而賣方則基本不承擔責任。為了避免一方責任傾斜，在簽訂協議時要注意加上限制賣方行為的條款。
5、購房者不要與對方約定預付款或認購金予以“沒收”“不予退還”等條款
這種條款實際上針對購房者單方違約的違約金條款，這裡有個圈套，購房者只要沒有與賣方 簽訂正式買賣合同，不論什麼原因都算購房者違約，對方就要沒收認購金，不予退還。
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需要注意的事項包括：籤認購書時，需要注意開發商的資訊是否準確；有沒有“預售/銷售許可證”的證書編碼；房屋基本資訊包括樓層、朝向、戶型、房價等要約定清楚；定金繳納的時間、金額及違約處理辦法要與開發商進行約定；還要注意將開發商對你的承諾寫進認購書中。
一、什麼是認購書？
認購書全稱為《商品房認購書》，是購房者與開發商對交易房屋有關事宜的初步確認。在沒有簽訂《商品房買賣合同》前，是解決買房相關事項的條款，具有一定的法律效力。
二、認購書包含哪些內容？1.當事人雙方基本情況
賣方，即開發商名稱、地址、**，銷售**方名稱、地址、**；買方，即購房者名稱、姓名、地址、**、身份證件種類。2.房屋的基本情況
包括樓盤地址、認購房屋的樓號、樓棟號、房間號、朝向、建築面積、套內建築面積、公攤面積。3.開發商銷售資質
認購書中應當有房屋的屬性（期房或現房），開發商的預售/銷售許可證編號，土地使用證號等內容。4.價款與付款方式
認購書中，這一部分佔據了比較大的篇幅，內容包括房子單價、計價面積型別、總房款、付款方式（全款、分期、貸款或其他方式）。5.定金
在認購書中約定定金的金額、付款時間、違約責任、違約處理辦法、簽訂合同的日期等。
三、籤認購書注意啥？
簽訂認購書，需要注意認購書中的內容不要寫錯，尤其是關乎資訊類的內容。房子的基本情況要保證0差錯，如果出現差錯，或導致買房糾紛。1.當事人雙方基本情況別寫錯
(1)在填寫賣方的資訊時，要注意看“出賣人”位置填寫的是不是開發商的公司名全稱。如果開發商委託第三方房產中介公司代為銷售，那麼應該在認購書中寫明**關係。
認購書內容詳解
開發商公司名稱注意不要寫錯
認購書內容詳解
如若是公司買房，“認購人”需寫公司名稱
2.房屋的基本情況要寫清
在簽訂認購書時，自己認購的房子基本情況，要在認購書中要寫清楚。一般情況下，“第二條”預售/銷售許可證的證書號碼是開發商提供的。如果簽訂時是空白的，這時你要警惕了，沒有預售/銷售許可證的房子，賣出去也是不合法的，如果開發商到辦理產權變更之日時，還拿不到相關證件，也是沒有辦法辦理房屋產權所有證。
認購書內容詳解
房屋基本情況要具體到朝向
實際上，只要認購書具備合同主要條款並生效後，在與正式合同沒有衝突的情況下，他可以做主合同的補充。3.價款與付款方式約定清楚
房屋單價約定要寫清楚，注意不能使用“**、均價”等比較模糊的詞語。付款方式及首付款的支付金額都要寫清楚，不要出現差錯。
認購書內容詳解
交納首付款的比例，需要格外注意
4.定金違約要約定
約定清楚交定金的時間、定金金額（繳納定金的比例一定不要超過總房款的20%），違約後對定金的處理辦法。
認購書中有關定金的約定，要看清楚
5.開發商承諾要寫進認購書
在看房時，銷售人員或開發商承諾的贈送面積、保留**等，都要寫進認購書中。包括承諾不兌現，違約如何處理等，都要作出明確的規定。實際操作中，要將承諾寫進認購書，還需與開發商進行交涉。
認購書內容詳解
要把開發商的承諾落實到認購書中
簽訂認購書時，還要琢磨一下認購書中的條款是否平等，如果有不對等的條款，可以直接向開發商提出異議。可以請專業的律師把關，避免不必要的糾紛。
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