1樓：匿名使用者
雖然中國房地產**泡沫依然是區域性的，但是泡沫正在向更多的城市蔓延。調查顯示，12個城市的購房資金成本/租金比率在2023年初依然略大於1，但這一比率比2023年初上公升了11%。如經濟學家所形象比喻，如果房地產泡沫是乙個桶，那麼以前這個桶是又窄又高，如今正在向扁平發展。
■ 泡沫可能向北京、蘇州蔓延
2023年初，中國國際金融****（以下簡稱中金公司）研究部職員曾對全國近20個城市進行了各類樓盤商業資訊的實地採集，包括**、按揭貸款和租賃資料等，之後在3月發表了「買房不如租房」的研究報告。報告指出： 「鑑於2023年香港房地產**泡沫破滅時，購房資金成本和月供分別是租金的2.
2和2倍，此時內地購房資金成本和月供分別是租金的1.1和1.3倍，房地產**總體已經開始『起泡』，特別是包括長江三角洲在內的某些地區風險較大。
」而2023年春節前夕的複查則顯示，複查中12個城市的167個樓盤一年來購房資金成本/租金比率幾乎均有所上公升，平均公升幅為11%，並且這個比率在更多的城市超過1（見右圖表）。這一指標的提高主要是因為房價漲幅依然大於租金增幅，與2023年1月1日住房按揭利率的上調關係不大。「與2023年相比，2023年買房更不如租房。
」統計資料表明，在2023年購房資金成本遠高於租金的某些長江三角洲地區，房價漲幅明顯放緩（如杭州），甚至房價出現**（如上海），說明房地產調控政策取得了一定效果，這些城市的住宅**泡沫正在被逐漸擠出。但是，房價**令許多原先打算賣房套利的投機/投資者轉賣為租，結果租金降幅更大，使購房資金成本/租金比率進一步提高。在房價**預期已經明顯減弱的情況下，更多的人將選擇租房，而不是買房。
這預示著房價漲幅將進一步縮小甚至房價有進一步下降的可能。
而在購房資金成本/租金比率去年明顯小於1的城市中，這一比率一年之內大幅上公升。如在北京、成都等地，這個比率都超過了1；在蘇州、瀋陽和深圳等地已經逼近1，大有「後來居上」之勢，說明房地產「泡沫」正在向這些地區蔓延。北京和蘇州2023年房價漲幅較大，但是租金下降，購房資金成本與租金已經基本持平，未來房價漲幅必將趨緩。
而廣州和深圳2023年儘管房價大漲，租金漲幅也很大，但目前購房資金成本依然低於租金，未來房價有繼續**的空間。
■ 以租養房將更難
目前12個城市的月供/租金比率平均為1.3倍（表1），與2023年基本持平。中金公司首席經濟學家哈繼銘博士認為，儘管2023年初利率水平的提高增加了還本付息的負擔，但是去年3月首付比例的提高降低了之後購房者的月供負擔。
由於利率上公升幅度較小，首付比率上公升對月供的影響大於利率的作用。在其它條件不變的情況下月供/租金比率應該明顯下降。之所以這一年中月供/租金比率基本持平，是因為房價漲幅大於租金。
月供/租金比率沒有惡化與央行2023年3月17日公布的取消按揭貸款優惠利率和提高首付比例的政策有關，因為這一政策提高了炒房成本。
哈繼銘指出，對於2023年初已經購房的人來說，他們的月供負擔與房價或首付比例的變化無關，而利率水平的提高加重了還本付息的支出，使房租下降或者公升幅不大的城市的月供/租金比率有所提高。這個比率如果進一步上公升，受現金流約束較大的投機/投資者將難以以租養房，不得不拋售。其中，杭州、上海和南京的月供分別是租金的2、1.
8、和1.6倍，居複查的12個城市前列，而杭州的情況與香港2023年房地產**泡沫破滅前夕相若。北京和蘇州的月供/租金比率上公升較快，而且從去年的0.
82倍分別上公升至今年的1.09和1.07倍。
這主要是因為房價漲幅明顯快於租金。相比之下，由於租金增幅較大，廣州和深圳的月供/租金比率一年來維持在1倍左右。
■ 日趨「扁平」的泡沫結構
事實上，對於買房不如租房的結論以及分析過程，部分市場人士仍存在一定疑慮。對此哈繼銘表示，購房資金成本是指因購買房屋而承擔的利息成本，它包括按揭貸款的利息支出和購房相對於租房的機會成本，即首付款的存款利息損失；而租房成本（或收益）即為租金。購房資金成本/租房比率中沒有考慮兩個因素。
即它不包括房屋的購進**和未來****，而是假定兩者相等，即假定房屋折舊率等於同類新房的****率。如果人們預期房屋將來增值，即房屋折舊率低於同類新房將來的房價**率，即使購房利息成本高於租金收益，人們可能在一定時期內依然選擇購房，推動房價**。同時，它也沒有考慮投資者的現金流約束：
即使人們預期房屋增值，一旦租金收入不足以支撐按揭貸款的還本付息（即月供）而且房主其它收入**有限，他們可能選擇賣房，對房價形成向下壓力。
但即便如此，它仍不失為診斷房地產市場健康與否的有效指標。如果購房資金成本已經高於租金，並且人們由於預期房屋增值仍然選擇購房，那麼，房價**幅度將高於租金的增長，進一步抬高購房資金成本/租金比率。但這種增值預期無法長期持續，也是社會無法容忍的，因為它要求房價漲幅越來越大，或者說房價呈「發散型」**，這在理論上是不可能的，而且也沒有國際先例。
而在月供與租金比率中，即使購房資金成本低於租金，購房出租可以賺錢，但貸款購房不僅需要付息還需還本。一旦租金下降，部分投資者將無力承受還本付息（即月供）的負擔，即受到現金流約束。因此，有必要考慮月供/租金比率。
月供與上述購房資金成本相比，前者包括按揭貸款本金的月付，但不包括購房資金成本中的機會成本部分。如果投資者沒有其它收入**，僅靠出租房屋支撐月供，那麼當租金下降至低於月供時便會入不敷出，出現現金流問題，不得不拋售。
由此來看，某些2023年初房價泡沫現象已經比較嚴重的城市（如杭州和上海）的購房資金成本/租金比率和月供/租金比率繼續攀公升，買房將越來越不如租房。而2023年的房地產**，除了以上海為代表的長三角地區之外，仍將繼續**。購房資金成本/租金比率和月供/租金比率將繼續攀公升。
上海地區的住宅**將繼續**，而北京和珠三角地區房價仍將**。
國家資訊中心發展研究部戰略規劃處處長高輝清也認為，房價市場反映的不僅是有效需求，還包括一部分投機需求，而租金市場則集中地體現有效需求，兩者相比，通常認為剩下的部分為泡沫需求，因而該比率是衡量市場的較好指標。但他同時也指出，租房與買房所對應的並非同一群體，資料分析只能體現一部分的市場走勢。
就全國總體房地產市場看，可說是有好有壞，一方面泡沫的高峰點已明顯下降，這是相當關鍵的一點；另一方面泡沫波及的區域有所放大，有些地方可能泡沫增多，有些地方可能產生了新的泡沫。某種意義上講，這兩種趨勢並存，導致一種新的泡沫結構存在，即由過分集中且尖銳的矛盾向扁平蔓延式發展。而相較於以往，這似乎是一種穩中求好的選擇。
2樓：匿名使用者
年租小於10代表有價值！不過這個理論太簡單，不要過於信賴！很多高深的東西比這還要複雜！
如何通過房屋租售比來判斷房產的價值或泡沫
3樓：荒誕不經
國際上用來衡量乙個區域房產執行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。如果租售比高於1∶300，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現；如果低於1∶200，表明這一區域房產投資潛力相對較大，後市看好。租售比無論是高於1∶300還是低於1∶200，均表明房產**偏離理性真實的房產價值。
所謂「租售比」是指每平方公尺使用面積的月租金與每平方公尺建築面積房價之間的比值。
計算方法即：租售比= 月租金/房價
[舉例]
1. 例如大連某小區：81m2電梯戶型帶家具，1600元/月租金，賣價1萬每m2，按此**和租金水平計算，其租售比=1600元/（1萬×81m2），租售比約為1：
506。 超過1：200一倍多，說明泡沫很大，不適合投資。
2. 北環某小區一套120平方公尺的住房，目前售價3000元/平方公尺，月租600元（帶部分家具），合每平方公尺租金5元。租售比約1∶600，是1∶300的國際標準線的一倍(說明該房價泡沫嚴重)。
不考慮其他情況，在年息6%以上的情況下，只要房屋租售比超過1：200，那買房就是不划算的。你手頭有100萬，放在那裡光利息收入一年就有6萬元，而買房的話如果月租金不到5000塊自然不划算——目前北京一套售價100萬的房子，一般只能收到約2000元錢的月租。
部分地區高達1：500至1：700，說明泡沫嚴重。
目前影響租售比的因素主要有：
一、國家房地產等不動產稅率情況
不動產稅決定著有多少剩餘的投資進入房地產市場，決定著有多少空置住房的比例。假定某一城市有10萬套可以用來出租的住房，由於沒有不動產稅的擠壓，可能有5萬套就不進入租房市場，因此這時候的「租售比」的資料是不是完全的「租售比」值。如果不動產稅出台，另外的5萬套的空置房可能有90%以上進入租房市場，這樣必然會導致租金大幅度下降，這時候的「租售比」就會發生巨大的變化，在房價上公升的勢態中，如果開徵不動產稅或我國所謂物業持有稅，將有可能大大削弱投資者的獲利希望，囤積空房不使用就會受到極大的制約。
二、關於房地產消費者的巨集觀貸款政策。
例如我國出台的房貸新政中大幅下調了自住型住房的首付比例和還款利率，而對於非自住性住房和非首次購置的自住型住房的首付比例和還款利率都規定了嚴格的上限。二手房政策更是沒有任何鬆綁跡象。
這一政策的實施目的是保證投資者不能借用銀行的錢進行大量的投資或投機活動，防止他們把泡沫風險轉嫁給銀行。只有完全用自有資金才能炒作第3套甚至第 4套房。這樣投資者的風險飆公升，限制了投資人的投資需求。
投資者就敢於將大量的投資房閒置在那裡並不出租，坐而等待房地產的增值，利率也是如此。顯[1] 然，這個貸款政策也是直接制約「租售比」比值的重要條件。
三、**對大部分人的自住房需求的扶持與優惠政策實施情況。
由於住房權利是公民的生存權利的一部分，也是社會穩定與和諧發展的重要基礎，所以**要以盡可能低的**滿足這一主體需求，減少相關稅賦，擴大貸款年限，實行優惠利率，甚至直接提供**補貼，例如**房貸新政提出加大保障性住房的力度、減少個人購房契稅和首次購房利息等政策，都是主要針對中低收入階層解決自住房問題的措施,這一措施將大大減少租房者，租房者數量的減少直接導致「租售比」的變化。
四、房地產開發商建設房屋的銷售程式及法律規定。
我國的房地產預售制度是房地產開發初期的一種特殊的鼓勵政策，在市場已經高度發展後仍被沿用。加之**在炒作中的飆公升，開發商有大量的閒置房既不進入銷售市場，也不進入租房市場，等待暴漲後的增值，這和我國實行的預售制度有極大關係。在這樣的背景下的「租售比」數值會發生很大變化。
我國出現的開發商主動地延緩銷售，建成了不開盤，甚至把**變成多個小盤開盤，實施變相囤積來推高房價，這是與我國實施的商品房預售制度有著重大關係的。一旦取消預售制度，房價將有大幅度下滑。惜售，不租，主動放緩建設與銷售步伐，只有在現行的預售制度下占有購房戶全部房款的條件下才能發生。
五、國家用於住房開發的土地供給情況。
如果**對土地**控制嚴緊，將導致住房需求加大，從而推動房價的上公升；如果**放大土地**，或者對土地開發不制定開發時間表，不設定約束措施，這樣就會由於城市土地的資源有限與區位優勢，導致開發商囤地囤房，決定著何時向市場提供，影響房價變化，因此，土地**情況將嚴重影響市場「租售比」。同時，土地**的提公升及其出讓操作過程是否透明、競爭與規範，也導致「租售比」中的租的比例放大或縮小，從而使「租售比」的數值發生變化。
六、住房市場的國內外開放條件限制。住房對外開放條件鬆緊也影響著房價的「租售比」。
住房對外開放條件鬆緊也影響著房價的「租售比」。城市**的職責就是要率先保證本地人、本國人的住房需要，對外國人與外國資本購房或炒房應當嚴加限制。如果有相當多的人對住房政策有意見，那麼**就可能在選舉中失去選票。
為了保證本地人的住房需求，許多國家都採取了不同措施對外國人購房加以管制，防止推動房價，擴大供需矛盾。我國處於市場經濟的初級階段，由於認識的不足與急於發展的動因，至今沒有制訂嚴格的房地產管制制度。為了gdp增長，一度完全放任外國人購房與投資房地產，甚至放縱外來資金炒房。
此外，有大量的國外資金通過體制外的管道進入中國市場助推房價，包括大量以中國的中間機構出面操作，推高房價必然帶動「租售比」的相應變化。
七、住房市場的「租售比」統計學上範圍與取樣方式。
通常城市的租售比是有嚴格的地域範圍。我國目前實行的城市區域模式是「市管縣」模式，城市下轄大量的農業村鎮。把大量的農業村鎮的住房**與在城市工作與生活的人群的住房**混同起來是不真實的，也不是真正意義上的房價。
因此計算城市或區域的租售比應該參考權威機構的資料才更科學實用。
為什麼有些地區的房價和當地收入完全不成正比？
房價在中國或其他國家一樣，本質上還是收入分配問題，是先來者對後來者的剝削，是有產階級向無產階級的剝削，是上層階層等對中下產階層的剝削。同時加大整個社會的整體生活成本，雖然讓gdp好看，但卻是涸澤而漁的透支未來長期經濟的短視行為。工資與房價都是 取決於供求，房子作為消費品的一種，一定會和工資以正比掛鉤...
貸款買房和全款買房為什麼開發商要的房價不同
貸款買房子開發商可以拿到貸款提成，全款買房開發商拿不到額外提成，所以貸款買房和全款買房 不同。 貸款買房和全款買房，為什麼開發商要的房價不同，這裡面就涉及到貸款是產生很多利息的，而這時候開發商就會把 提高來保證自己的利潤，但是全款買房子的話都不存在這些利息的問題，那開發商賣房子肯定相比於貸款買房子的...
為什麼兩數和是10 積最大是
你好。一般做這種題目，取最中間的數積是最大的，你可以做許多實驗，我也是這樣的。但這個是沒有原因的，老師也沒對我講什麼原因 只不過是發現的而已。而你說的兩數和是10，也就是5和5，這是求最大值的唯一辦法。5和5的積為25 祝你學習進步！根據基本不等式a b 2 a b 是根號 也就是說，a b 10，...