1樓：潘增飛
人民群眾別想指揮、命令**按照當事人的意願的批准土地，這是使用轉讓一詞引起的乙個嚴重不切實際的表現。土地的使用權可以根據法律的規定轉讓，是指**根據法律的規定完成土地使用權的轉移，非常明顯不符合法律規定是轉移不了的，人民群眾不是轉讓行為的實施者，談不上轉讓，非得借用概念就沒意義了。單純的連搭理都不搭理**就直接讓別人使用土地不是轉讓，純屬自動放棄土地和違法占地。
2樓：茶坑學校
土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括**、交換和贈與。如何使土地使用權轉讓合法和有效，應從土地使用權性質、用途、位置、轉讓年限及土地出讓合同包括附屬所記載的權利和義務等方面加以**。
第一，應實際了解土地使用權的性質。使用權分國有土地使用權和集體土地使用權。只有國有土地使用權才能進入市場，即**、交換和贈與。
但也應了解屬國有出讓土地使用權還是國有劃撥土地使用權。國有劃撥土地使用權轉讓時須經縣級以上人民**土地行政主管部門審核，報有批准權的省人民**批准，並補交地價款。出讓土地並非一定能夠轉讓，未經開發的出讓土地不得轉讓。
出讓土地使用權在轉讓時應分清是否改變了轉讓方土地使用權性質。集體 土地使用權不得轉讓;除《土地管理法》規定的「符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產兼併等情形致土地使用權依法轉移」以及這類企業的用土地房產抵押後被依法處分的情形。但是在實際工作中往往對土地使用權的性質未弄清就進行轉讓。
特別是土地使用權贈與和交換。如農村居民或原屬農村居民現因某種原因棄農進城的，往往把自己屬集體土地使用權的宅基地作為個人私有財產，隨意**或贈與他人。有的未經**批准擅自將集體土地使用權與他人調換。
這樣都會給土地管理特別是集體土地的管理帶來混亂。
第二，應了解土地使用權的用途。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》?以下簡稱《條例》?
規定「未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用的，土地使用權不得轉讓」。如土地使用者取得土地使用權時屬工業用地，實際開發為商品房，那麼該商品房不得**，必須重新辦理土地出讓手續。再有受讓人和轉讓人使用土地的用途不能擅自改變，因為不同用途的土地地價差別很大，可以是十倍以上，如工業用地每畝幾十萬元，綜合用地可以通過競標拍賣至每畝幾百萬元，而且絕大多數的土地已按城市建設規劃或集鎮規劃確定了用途。
一般不許改變。如有的單位或個人耍小聰明，明明實際用地為商業，但在轉讓時說是住宅用地，這樣就可以少交幾倍的出讓金。這樣土地資產就流入了單位和個人的腰包，國家和**資產流失。
第三，應了解土地使用權的位置。影響土地**的因素一般分為一般因素、區域因素和個別因素。一般因素只是決定土地**的基礎，而區域因素對土地的**產生決定性的影響，主要是指土地所處地區的繁華程度、交通條件、基礎和公共設施條件、環境質量等等，不同位置的土地**可以相差幾倍到幾十倍。
因此，轉讓土地使用權時應根據不同的位置確定不同的土地出讓金，這樣才能充分顯示土地的價值。
第四，應了解原土地出讓合同及其附屬記載的權利和義務，尤其要注意帶限制性、制約性的內容。因為即使最後的土地受讓人是否願意或有無約定，原土地出讓合同及其附件所載原土地受讓人的權利和義務，在土地經過多次轉讓後仍完完全全地轉移其最後的受讓人。《條例》規定：
」土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記檔案中所載明的權利、義務隨之轉移」。因此，最後的土地受讓人應了解原土地出讓合同中及其附件記載的權利和義務。
第五，應了解土地的建設規劃和設計的要點。包括土地的用途、建築密度、容積率及公共配套設施的要求。因為根據城市建設規劃，各地塊的用地功能、建築密度、容積率及公共配套設施的要求有所不同而且是確定的，不能隨便改動。
不同標準的建設規劃和設計要點決定了土地的利用率、開發建設成本及利潤的大小。因此，轉讓土地使用權時，受讓人應當綜合考慮和評估上述因素，才能衡量土地**高低和房地產開發專案的成本風險和投資回報。
第六，應了解土地的轉讓年限。《條例》規定「土地使用權通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限後的剩餘年限」。因此，受讓人應當明確轉讓人原出讓土地的使用年限，不能以土地法規定的最高年限來確定給其受讓人，如果原出讓合同的年限已屆滿，則應重新簽訂出讓合同，根據實際土地使用情況確定其土地使用權的使用年限。
因為土地使用年限不同、土地的**亦不同。土地總收益是房屋收益和土地純收益的綜合：房屋使用年限愈長、年折舊就愈大，這樣土地**相對較低。
第七，應弄清土地使用權是否有禁止性和限制性。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定：下列房地產不得轉讓：
「(一)以出讓方式取得土地使用權的不符合本法第三十八條規定條件的;(二)司法機關和行政機關依法裁定決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(三)依法收回土地使用權的;(四)共有房地產未經其他共有人書面同意的;(五)權屬有爭議的;(六)未依法登記領取權屬證書的;(七)法律、法規規定了禁止轉讓的其他情形。」因國家的公共建設需要或進行舊城改造時對原土地使用者的使用權證書，**應及時將其收回，以防已被**收回的土地，而原土地使用者仍持其原土地使用權證書作為土地擁有者的合法憑證進行轉讓。對於有共有使用權，在辦理土地轉讓變更登記過程中，土管人員應深入現場調查，徵得共有權人的同意並出具書面證件，不能隨意給其辦理轉讓手續。
土地使用權轉讓在了解以上幾個問題的同時，還應當辦理過戶登記手續。轉讓土地使用權轉讓方與受讓方協商一致並簽字蓋章確認後，只能說明轉讓行為的完成。而轉讓協議或合同經有權機關審查符合轉讓條件並依法履行審批手續只是說明轉讓行為生效。
只有轉讓雙方辦理土地權屬登記，才說明轉讓的財產的權利已經發生轉移並合法有效。
怎樣才能合法取得土地使用權
3樓：楚墨白你楚大爺
農民如果想要流轉土地，必須經過國家規定的合法程式。
我國《農村土地承包經營法》第三十三條規定土地承包經營權流轉應當遵循以下原則：
1、平等協商、自願、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經營權流轉；
2、不得改變土地所有權的性質和土地的農業用途；
3、流轉的期限不得超過承包期的剩餘期限；
4、受讓方須有農業經營能力；
5、同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。
根據《土地管理法》、《土地登記辦法》的相關規定，土地使用型別只有土地劃撥和土地出讓兩種形式。
土地使用權分類：
1、劃撥土地使用權
劃撥土地使用權是指經縣級以上人民**依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後，取得的國有土地使用權，或者經縣級以上人民**依法批准後無償取得的國有土地使用權。由此可見，劃撥土地使用權有兩種基本形式。
（1）經縣級以上人民**依法批准，土地使用者繳納補償、安置等費用後取得的國有土地使用權。這種劃撥土地使用權有兩個顯著特徵：一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民**依法批准，二是土地使用者取得土地使用權必須繳納補償、安置等費用。
（2）經縣級以上人民**依法批准後，土地使用者無償取得的土地使用權。這種劃撥土地使用權也有兩個顯著特徵：一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民**依法批准，二是土地使用者取得土地使用權是無償的，也就是說無須繳納任何費用、支付任何經濟上的代價。
2、出讓土地使用權
出讓土地使用權是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者。 由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金後取得的土地使用權。取得出讓土地使用權有以下幾個特徵：
（1）取得的土地使用權是有償的。土地使用者取得一定年限內的土地使用權應向國家支付土地使用權出讓金。國家憑藉土地所有權取得的土地經濟效益，表現為一定年期內的地租，一般以土地使用者向國家支付一定數額的貨幣為表現形式。
（2）取得的土地使用權是有期限的。 土地使用者享有土地使用權的期限以出讓年限為限。出讓年限由出讓合同約定，但不得超過法律限定的最高年限。
（3）取得的土地使用權是一種物權。土地使用權出讓是以土地所有權與土地使用權分離為基礎的。土地使用權出讓後，在出讓期限內受讓人實際享有對土地占有、使用、收益和處分的權利，其使用權在使用年限內可以依法轉讓、出租、抵押或者用於其他經濟活動，合法權益受國家法律保護。
土地使用權出讓的形式有三種，即協議出讓、招標出讓和拍賣出讓。
土地徵收是指國家為了社會公共利益的需要，依據法律規定的程式和批准許可權，並依法給予農村集體經濟組織及農民補償後，將農民集體所有土地變為國有土地的行為。土地徵收指國家依據公共利益的理由，強制取得民事主體土地所有權的行為。我國土地徵收的前提是為公共利益。
4樓：小紅豆兒
1.買賣。
作為土地使用權轉讓的最廣泛的方式，買賣以價金的支付為土地使用權的對價。由於「買賣」是土地使用權「轉讓」的主要表現形式，我們通常所說的土地使用權「轉讓」指的就是土地使用權「買賣」。下文關於土地使用權轉讓合同的討論實際上也是關於土地使用權買賣合同的討論，所以說，「轉讓」有廣、狹兩個概念之分，當「轉讓」是廣義概念時，它包括所有的以權利主體變更為目的土地使用權的移轉行為;當「轉讓」是狹義概念時，它與買賣具有同樣的涵義。
2.抵債。
抵債是買賣的一種特殊形式，只不過價金支付的條件和期限不同而已。在土地使用權買賣時，土地使用權的移轉和價金的支付是對等進行的，而在以土地使用權抵債時，價金支付在前，所抵之債視為已付之價金。
3.交換。
以交換的方式轉讓土地使用權的，土地使用權的對價不是價金，而是其他財產或特定的財產權益。土地使用人將土地使用權移轉給受讓人，以此取得受讓人提供的其他財產或特定的財產權益。
4.作價入股。
作價入股介於買賣和交換之間，既類似買賣，又類似交換。說它類似買賣，是因為將土地使用權用來作價，所作之價如同買賣之價金;說它類似交換，是因為土地使用權被用來入股，所得之股如同其他財產或特定的財產權益。
5.合建。
在開發房地產時，合建與以土地使用權作價入股都屬於一方出地、他方出錢建房的合作形式。為合作建房的目的而設立獨立法人的，土地使用權轉讓的對價是股權;不設立獨立法人，而採取加名的方式，或甚至不加名、僅以合建合同約定合作各方產權分配的，土地使用權的對價是房屋建成以後的產權。因合建而分配產權以後原土地使用人雖然擁有部分房屋產權及該房屋占用範圍和公用面積的土地使用權，卻不再擁有原來意義上的土地使用權，可視為交換的一種特殊形式，即用地人以部分土地使用權換取房屋產權。
6.贈予。
贈予是用地人將其土地使用權無償移轉給受贈人的法律行為。以贈予方式轉讓土地使用權的，土地使用權的移轉沒有直接的對價，它無需價金的支付或財產權利的提供作為對應條件。但土地使用權贈予合同可能會附加其他條件，如用地人在將土地贈予給學校使用時，可能會將土地的使用限於與教育有關的目的。
7.繼承。
在用地人是自然人時，用地人的死亡會使其繼承人取得相應的土地使用權。在用地人是法人或其他組織時，其合併或分立也會導致合併或分立之後的主體取得相應的土地使用權。通過繼承取得土地使用權時，土地使用權的移轉也沒有直接的對價，但可能會有間接的對價，如在通過合併取得土地使用權的法律關係中，新公司繼承了原公司的財產，也會繼承原公司的債務，新公司取得土地使用權的對價，可能以承擔原公司的其他債務的方式體現出來。
拓展內容：
國有土地使用權證查詢方法：
購房者可以要求開發商出具土地證影印件，記住證號，去國土局查詢真偽。
《建設用地規劃許可證》後，下《國有土地使用證》。就是說開發商有專案規劃了，**許可了頒發《建設用地規劃許可證》，然後方可使用該土地，所以頒發《國有土地使用證》。
要怎樣才能以個人名義開辦合法的教育培訓班？需要多少錢？請求高人指點
教育圈老兵馬伯樂 具有投資教育 回報社會的責任心，具有謀求長期發展的商業理念 具有基本總投資8萬到15萬元的投資能力 培訓場所面積200平方米以上 具有開辦教學的資格 能夠獲得 社會力量辦學許可證 或企業法人營業執照 優秀的人品 誠信 認同百佳新東方的現代教學理念，能夠接受總部的統一監督與管理模式 ...
怎樣種紅土地，怎樣才能是紅土地
紅土地的開通要求是要把所有的土地開通才可以開紅土地！27級可以把所有土地開通，而28級剛剛可以開通第一塊紅土地！注意，等級滿足要求但是沒有足夠的金幣還是開通不了的點選商店。有普通種子和紅土地種子點選紅土地種子就可以根據自己的要求購買種子了，買好後退出點選包裹就可以種植了，紅土地種子只可以重在紅土地上...
怎樣才能堅強？怎樣才堅強？
這是人的本性，有位朋友說道 鴻戰輝感人事蹟 他是苦，但就看你怎麼去對待。有很多比他還苦得人，怎麼就趕不上他，這是值得我們去想想的。人的性格是先天加後天的磨練出來的，不是說該就能該的。建議你留下乙個明亮的心眼，發現乙個好男人幫助你。女人天生有她們自己的弱點，男女走到一起，就是上帝安排的互補。朋友，你好...