1樓：愛喝粥
買二手房，房子遭遇司法查封，買家可積極與查封法院 溝通 、通過申請保全或執行異議 謀求解封 、訴訟至法院要求 解除合同 三種方法來降低自己的風險。
一、什麼是司法查封？
查封，是指有權採取查封措施的國家機關對公民、法人或其他組織的動產、不動產及其他財產權採取的限制處分的行為。交易房屋被查封就是指在房屋交易過程中，交易標的房屋即你所要買賣的房屋，實際處於被 公檢法機關 依法查封狀態下的房子。?
司法查封則是以司法機關為主體進行的查封活動。比如涉及刑事犯罪等其他事務被查封。
二、造成房屋被查封的原因有哪些？
1、房主涉及其他債務糾紛，法院依職權或債權人申請，對房屋進行保全措施。
訴前財產保全屬於應急性的保全措施，目的是保護利害關係人不致遭受無法彌補的損失。
例如， 賣方小李將房子賣給買方小明，買方小明按約定給付賣方小李150萬元的預付款，事後發現賣方小李有欺詐行為，根本沒有能力履行合同。此時買方起訴到法院受理需要一段時間，為防止買方所付錢款被轉移，這個時候法院就可以在訴前查封賣方的房子。
注意： 根據《人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，如果房主及時還錢或者給該筆債務提供擔保，即可解除查封。但是有的房主可能涉及的債務糾紛有多筆，這筆債務雖然解決了，可能還沒來得及過戶，另一筆債務的查封就又來了。
2、房子本身所有權存在爭議，涉及訴訟被查封。
這種情況屬於房子本身的所有權人存在爭議，不僅僅是還錢就能解除查封，對於這種產權人不清晰的房子，如果涉及訴訟的話，很可能會被查封。
3、因其他原因被司法機關查封。
比如涉及刑事犯罪等其他事務被查封，同樣也不是給錢就能解除查封的。
三、買二手房，房子遭遇司法查封怎麼辦？
買家在買賣二手房時遭遇司法查封，不可坐以待斃，任憑賣家推諉、拖延時間，應及時採取措施，積極維護自身權益。
1.積極與查封法院取得溝通，通過了解案情、尋求解封實現過戶。
如果賣家的資信狀況不好，也可以考慮是否還要繼續取得房產，防止陷入被動的境地。如果查封是在執行階段，債務比較少且低於尚應支付房款，且買家還是比較希望得到房屋的，可以綜合考慮幫賣家償還債務從而解除查封，順利實現過戶。
注意，做出此種安排必須綜合考慮賣家的情況，在操作過程中嚴格進行風險把控，降低發生再次查封的機率。
2.通過申請保全或執行異議謀求解封
根據《人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》，查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，支付全部價款（或大部分房款，剩餘價款能交付執行）並已經實際佔有房產，但未辦理過戶登記手續的，如果買房人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。
3.在確實無法解封或通過上述方式完成解封無法有效規避風險的情況下，則應立即訴訟至法院要求解除合同，並應當採取相應保全措施保障自身的權益。
在目前房價**的情況下，房屋如能正常過戶，買家的利益能儘可能得到保障，這也就是為什麼有的買家會不顧實際情況起訴至法院要求判令賣家繼續履行合同。但根據《城市房地產管理法》的相關規定，司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者其他形式限制房地產權利的房地產不得轉讓，買家可能會因此承擔無法獲得法院支援的訴訟風險。此時，買家應選擇解除合同，要求賣家承擔違約責任，並且做好訴訟保全，待強制執行時及時申請參與財產分配，只有這樣才能保障自己的權益，以免受到更大的損失。
四、如何預防查封風險？?
1.對賣家做好背景調查。
可以向中介瞭解賣家的基本情況。賣家有無正當職業，有無賭博、吸毒或借高利貸等妨礙履約能力的惡習。不要貪圖小利，買一些低價房，可能存在債權債務或一房二賣的風險。
2.網籤合同前或按照合同約定支付每筆房款之前，應檢視房屋權利狀況。
買賣雙方網籤合同前，應該檢視一下房屋的權利狀況，包括產權人、貸款抵押及是否存在司法查封。網籤後，如遇查封，應立即停止付款，減少損失。
3.採取少首付、多按揭的方式。
二手房買賣，如果買家申請銀行貸款，貸款是在過戶至買家名下後發放給賣家。這樣有效減少了如遇司法查封，買家實付資金的損失，待買家資金充裕時，可提前還貸，此時所付出的貸款成本則轉化為風險控制成本。
注意：依法被國家機關查封的房產其買賣合同本身是有效的，但解除查封前禁止過戶。
根據 《物權法》 第15條“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”的規定，一般認為被查封房屋買賣合同本身是有效的，但解除查封前禁止過戶。
2樓：大道至簡今始知
1、解封。
2、終止交易。
二手房交易過程中房產被查封了怎麼辦
3樓：粵有家
在二手房交易過程中如果賣家所售房屋被查封，就意味著該房屋被限制轉讓。對於買賣雙方來說，後續交易步驟能否繼續進行呢？
賣家：對於賣家來說，一旦交易過程中出現房屋被突然查封的狀況，一定要核實房屋的基本情況，比如被查封的原因、查封的金額以及法院等等。同時要將該情況告知購房者，另外和查封申請人進行溝通，協商是否可以解除查封。
買家：一定要詢問賣家房屋能否解封，切記不可用自己的首付款幫賣家解封，以防錢房兩失。
那麼有哪些房屋有可能發生被查封的狀況呢？在實際操作過程中原因有很多，常見的九種為：
1、訴前保全的房屋；
2、交易房屋系違章建築；
3、產權不明導致糾紛的房屋；
4、交易房屋系一房多賣；
5、交易房屋存在高額抵押；
6、產權人涉及債務糾紛較多；
7、產權人涉及惡意轉移、變賣房產；
8、交易過程中，產權人有違法行為的；
9、執行案件中，暫無履行能力或無其他可供執行財產的。
交易“查封”房屋的風險有哪些？
1、籤合同之前房屋被查封
根據我國的《城市房地產管理法》規定“司法機關和機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋不得轉讓。”因此這種情況下購房合同是無效的，不受法律保護。另外，如果因為業主債務的問題導致的房屋查封，那麼購房者會面臨提前支付的購房款無法拿回的風險。
2、籤合同之後房屋被查封
如果查封發生在雙方簽署合同之後，購房合同是有效的，但是由於被查封房限制轉讓，因此合同無法繼續履行，買方可根據合同要求賣方負責，但無法完成交易拿到房屋。另外，買方可能面臨著無法追回已付房款的風險。
另外需要注意的是，如果查封發生在簽訂合同之後，針對特殊情形法律上有如下規定保障買方利益。
根據《高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條：金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支援：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二） 在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；
（三） 已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；
（四） 非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
4樓：鑽誠投資擔保****
賣家：對於賣家來說，一旦交易過程中出現房屋被突然查封的狀況，一定要核實房屋的基本情況，比如被查封的原因、查封的金額以及法院等等。同時要將該情況告知購房者，另外和查封申請人進行溝通，協商是否可以解除查封。
買家：一定要詢問賣家房屋能否解封，切記不可用自己的首付款幫賣家解封，以防錢房兩失。
交易“查封”房屋的風險有哪些？
1、籤合同之前房屋被查封
根據我國的《城市房地產管理法》規定“司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋不得轉讓。”因此這種情況下購房合同是無效的，不受法律保護。另外，如果因為業主債務的問題導致的房屋查封，那麼購房者會面臨提前支付的購房款無法拿回的風險。
2、籤合同之後房屋被查封
如果查封發生在雙方簽署合同之後，購房合同是有效的，但是由於被查封房限制轉讓，因此合同無法繼續履行，買方可根據合同要求賣方負責，但無法完銷售易拿到房屋。另外，買方可能面臨著無法追回已付房款的風險。
另外需要注意的是，如果查封發生在簽訂合同之後，針對特殊情形法律上有如下規定保障買方利益。
根據《較高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第2十八條：金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支援：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二） 在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；
（三） 已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；
（四） 非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
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