購房合同沒有備案，購房合同有效性嗎

1樓：七台河李陽平

在交易雙方沒有在合同中，對合同生效作出條件約定的，購房合同沒有備案，同樣具有合同效力，即法定的約束力。

所謂商品房合同登記備案制度，是根據法律規定，開發商與商品房買受人簽訂商品房買賣合同後，應將該合同送房地產主管部門審查並登記在案的程式行為，也是商品房交易行為中對開發商承賦的法定義務和程式。

我國實行強製備案件登記制度。在《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城市房地產開發經營條例》、《城市商品房預售登記管理辦法》等法律、法規中均規定了商品房買賣合同簽訂後，開發商須將合同送房地產主管部門登記備案，其主要目的顯然是為了規範開發商的預售行為而設定的法定程式，避免出現「炒房」、「一房多賣」、「以房設套」惡象發生，以保障房地產行業持續、健康發展，維護購房者的權益。

在交易務實中，由於開發商的原因，常會出現商品房買賣合同未依法登記備案情況，買受人以此為主要理由而主張合同無效的爭議也時有發生。如何正確判斷該類合同的效力問題尤顯重要，這對於幫助普通購房者理性、正確維權十分關鍵。

其實，與未取得預售許可證簽訂的合同的效力分析方法相似，行政管理性法規調整和規範的僅是開發商的合同登記備案行為，而無權約束合同本身，判斷合同的效力屬性問題，必須由民事法律、法規規定。

根據未登記備案的商品房買賣合同約定的差別情況，可以大致按以下幾種方式進行判斷；

一、約定優於法定。合同本質上屬於契約，根據「契約自由」的締約精神，法無禁止即可為，在民事領域，特別是合同方面，只要法律、法規沒有明確禁止，當事人均可以根據自己的意志將相關事項約定，體現在合同條款中。《合同法》第45條：

「當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。」就明確賦予當事人對合同效力問題享有約定附條件的選擇權利。

體現到商品房買賣合同，開發商、買受人可以在合同中約定附條件，將「商品房買賣合同登記備案」作為合同生效的條件進行約定，則此時，如果因合同未備案而引發爭議，買受人則可根據該約定條件，主張合同無效；

二、無約定從法定。如果該類合同中未將「合同登記備案」作為合同生效條件進行約定，則只能適用法律的規定進行該合同的效力判斷。《合同法》第44條：

「依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定」。商品房買賣合同自開發商、買受人簽訂後即成立，且我國目前沒有法律、行政法規規定商品房買賣合同應當辦理批准、登記等手續才生效，故該類合同自雙方依法簽訂時即生效。

三、司法解釋明確規定該類合同的效力問題。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規定：「當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支援。

當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。」

綜上，對於未登記備案的合同，不能簡單認為無效或者有效。而要按照上述情況區別對待，如果合同中約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，原則上按照約定處理，例外情況是合同一方已經履行主要義務，對方接受。如果未約定的，則不能此作為主張合同無效的法定抗辯理由。

2樓：

購房合同不備案有效嗎？

3樓：匿名使用者

你好！你所指的沒有備案應該是沒有網簽吧？一般來說，只要你的購房合同是正規範本的是有效的。

簽了購房合同卻沒有到房管局備案，這樣的合同有效嗎？開發商去備案需要業主簽字嗎？

4樓：薑是老的辣

只要有預售許可證，簽訂的購房合同就有效，至於到房產局備案是為領取產權證，做的行政備案，不影響法律效力。可以後面再去備。

5樓：匿名使用者

1、合同在一bai定條件下有du效，

不過你要是和開發zhi商簽的，你dao可以自動視為無效內，直到開發商去備案為止容。

2、開發商新建樓盤備案是不用業主簽字的。

正常程式：開發商要先去備案，然後才能有預售許可證，才能和你籤預售房合同，然後房屋建成，換購房合同，交錢，入住，開發商再去辦理土地證、房產證。

明白這種先後關係了麼，違背上述程式順序的，都是有各種問題的，但絕對沒有人管，

老百姓吃虧上當都得自己背！

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