1樓：戚廣利
商品房預售合同登記備案並不是商品房預售合同的生效要件。
我國法律除了規定強制性的商品房預售許可制度外，還規定了商品房預售合同登記備案制度。
商品房預售合同登記備案屬於一種特殊的不動產登記，即為保全一項以將來發生不動產物權變動為目的的請求權而為的登記。
商品房預售合同登記備案並不是商品房預售合同的生效要件。最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條規定，「當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支援。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效要件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要合同義務，雙方接受的除外。
」最高人民法院《關於適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（一）第九條規定，「依據法律行政法規規定應當辦理登記手續，但未規定登記生效的，當事人未辦理登記手續的不影響合同的效力，合同標的物的所有權及其他物權不能轉移。」
2樓：
只是乙個行政事實行為，行政機關不進行實質審查，不產生確認的效力。
商品房預售合同登記備案
3樓：搜狐焦點
事項依據: 《中華人民共和國城市房地產管理法》
辦理時限：即時辦理
是否收費及收費依據：本行政管理事項不收費
辦理部門：預售專案所在地的區縣建委(房管局)受理方式：預售合同登記備案為網上辦理;解除備案、變更備案為書面受理子項一： 預售合同登記備案
辦理程式：
1、房地產開發企業與預購人登入北京市房屋交易權屬管理系統(www.bjfdc.gov.cn)，確認合同條款，進行網上簽約;
2、房地產開發企業網上列印預售合同，買賣雙方在合同上簽字、蓋章;
3、開發企業在網上進行聯機備案，並列印一式兩份《商品房預售合同聯機備案表》，蓋章後交預購人乙份，同時向預購人提供乙份商品房預售合同原件。
時限：即時
（以上回答發布於2014-07-07，當前相關購房政策請以實際為準）
商品房預售合同登記備案的效力如何？
4樓：銷魂體
其屬於一種特殊的不動產登記，即為保全一項以將來發生不動產物權變動為目的的請求權而進行的登記，登記時物權尚不存在，物權變動是將來要發生的事，登記的內容是將來請求發生物權變動。在商品房預售合同登記備案後，如果買受人尚未全部交付購房款，則買受人就取得了有限購買特點商品房的權利；如果買受人已經交付了全部房款，那麼就取得一種期待權，期待開發商交付房屋並轉移房屋所有權的權利；由於辦理了預告登記實際上就已經就房屋買賣進行了公示，因此具有了對抗第三人的效力。
請問一下，房產局對房屋的預售預購備案登記與房屋產權登記有什麼區別？各種登記的法律效力或法律責任如何
5樓：知心炎珏
房屋的預售預購備案登記與房屋產權登記的區別如下:
一、登記種類不同。
房屋預售備案僅指開發商在與承購人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內，向專案管轄範圍的房產交易管理部門申請辦理商品房預售合同備案手續。
房屋產權登記包括國有土地範圍內房屋所有權登記；抵押權、地役權登記；預告登記、更正登記；異議登記。
二、登記機關不同。
房屋預售備案登記機關為房地產管理部門和市、縣人民**土地管理部門。
房屋產權登記機關為直轄市、市、縣人民**建設（房地產）主管部門或者其設定的負責房屋登記工作的機構。
《城市商品房預售管理辦法》第十條：「商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民**土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。
」三、辦理主體不同。
房屋預售備案登記的主體為房地產開發企業。
房屋產權登記的主體為房屋交易雙方當事人。
商品房預售合同備案登記的效力，在於使預售合同能產生對抗善意第三人的效力。也就是說，如果開發商在簽訂預售合同後，又擅自轉移給他方時，消費者可用登記備案的預售合同對抗開發商的轉讓行為，可以依法請求法院裁定其行為無效。
房屋產權登記的效力在於確認所有權發生變更。
《中華人民共和國物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
6樓：匿名使用者
在實踐中，對商品房預售合同的登記是合同的有效要件，還是對抗要件，學者們的看法並不一致。商品房預售合同的登記是合同的對抗要件，而不是有效要件。首先，從法律的規定來看，《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》都規定，預售方應當將預售合同報有關部門登記備案。
這就十分明確地說明，商品房預售合同簽訂在先，登記備案在後，而登記機關只能對有效的商品房預售合同予以登記備案。其次，在商品房預售合同中，預購方處於比較弱的地位，面臨的風險比預售方要大得多。所以，如果認為登記備案是商品房預售合同的有效條件，那麼沒有經過登記備案的預售合同就是無效合同。
這樣，一旦商品房預售合同沒有登記備案，預售方就不會受合同的約束，可以任意將商品房再預售第三人，預購方也就無法追究預售方的違約責任，這極不利於保護預購方的利益。所以，登記備案不是商品房預售合同的有效條件，而應當是對抗要件。商品房預售合同的登記備案具有預告登記的性質。
所謂預告登記，是指權利人在對未來取得的物權享有請求權時，法律為保護這一請求權的實現而對其進行的登記。預告登記的目的在於保全權利人的請求權，以確保權利人於將來能夠取得物權，它具有排他性，可以對抗第三人。預告登記是將物權法的規則施加於債權法，給予屬於債權法的請求權以排他的物權效力，其本質屬於物權法向債權法的擴張。
在商品房預售合同中，由於商品房尚沒有建成，所以，也就不可能產生商品房的物權變更登記問題，而只能是進行預售合同的登記。預購方經過登記所取得的是待建房屋所有權的請求權，而不是一種物權。預購方根據這種請求權，就可以在商品房建成後，請求預售方交付房屋並辦理物權的變更登記。
同時，在沒有交付房屋前，預售方將預售房屋轉讓給第三人的，對預購方也是無效的。可見，儘管預售合同登記所產生的僅是一種請求權，但卻具有物權的排他性質，有學者將其稱之為準物權。所以，商品房預售合同的登記具有預告登記的性質。
7樓：匿名使用者
預售預購登記 是指你購買一手房簽署網上合同時的登記，這個有的是可以換名字的。
房屋產權登記 是指辦理你的房地產產權證。
同樣具有法律效力的。
8樓：上海李慧律師
預告登記意味著出賣人在房屋未交付使用前不能擅自轉讓房屋，包括出賣和贈與；產權登記意味著買受人已經取得完整的房屋所有權。
怎麼解除商品房預售合同登記備案？
9樓：匿名使用者
商品房預售合同登記備案的解除程式如下：
一、受理、審查
提交材料：
1、商品房預售合同解除備案申請表（原件）；
2、協議解除合同的，提交商品房預售合同的解除協議及商品房預售合同一式四份（原件）；
3、法院或仲裁機構判決或裁決解除合同的，提交生效的法院判決書或調解書或仲裁裁決書（影印件）及乙份商品房預售合同（原件）；
4、開發企業的授權委託書（原件）和受託人身份證件（影印件）；
5、預購人的身份證件（影印件）；預購人委託辦理的，還須提交經公證的授權委託書（原件）。
二、解除的標準：
1、申請材料齊全、符合法定形式；
2、房地產開發企業與預購人協商解除合同的，如預購房屋已辦理了貸款抵押登記的，應先辦理抵押登記登出手續，再辦理預售合同解除備案手續。
三、決定、告知
標準：同受理、審查標準
1、對申請事項作出決定，並告知申請人。
2、准予解除備案的，製作《辦理結果通知書》，並送達申請人。
3、不予解除備案的，製作《s辦理結果通知書》，寫明理由和申請人享有的依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利，並將《辦理結果通知書》和申請材料退回申請人。
商品房買賣合同簽完後需要自己去登記備案嗎
根據 關於銷售商品房須登記備案的通知 凡商品房銷售，開發經營企業應與承購人簽訂統一的 商品房買賣合同 並且銷售人應自該合同簽訂之日起30日內到房地產管理部門辦理商品房買賣合同登記備案手續。辦理登記備案手續時，開發企業應提交 商品房銷售許可證 和 商品房買賣合同 一式五份 其中合同內容填寫清楚，各種印...
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