1樓：註冊會計師
房屋租賃中承租人的優先購買權？
2樓：中國農業出版社
某鎮農民程某於2023年8月初，將自己繼承的4間房屋租給魏某使用，每月租金600元。2023年1月，程某因妻子生病住院，花去人民幣3萬多元，在妻子住院前，程某曾向其好友丁某借款2萬元。2023年7月，程某因妻子又要住院，自己無力支付醫藥費，遂決定將租給魏某的4間房屋賣給丁某。
雙方在協商中，程某提出因其常常得到丁某的幫助，特別是在妻子住院時丁某湊齊兩萬元借給他，未要利息，因此決定將房屋以較為優惠的**賣給丁某，後雙方經過協商決定以4萬元的**轉讓此4間房屋。同年8月10日，雙方到房屋管理部門辦理了過戶手續。同年8月中旬，丁某找到魏某，要求魏某騰出所租房屋，魏某不同意，並提出自己願意以4萬元**購買該房屋。
雙方發生爭執，丁某遂於同年9月10日向法院起訴，要求魏某騰出房屋。魏某提出反訴，認為程某和丁某侵害其優先購買權，因此其買賣行為是無效的。
問題：魏某對程某的房屋是否具有優先購買權？
答：本案涉及到承租人的優先購買權問題。所謂承租人的優先購買權是指當出租人轉讓房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優先於其他人而購買的權利。
當然，承租人並不能在任何情況下都可以行使優先購買權。
從本案來看，程某將其已租給魏某使用的4間房屋，轉讓給丁某時，並沒有提前通知承租人。但是，《城市私有房屋管理條例》規定：「房屋所有人**房屋，須提前3個月通知承租人。
在同等條件下，承租人有優先購買權。」根據這一規定，程某將房屋轉讓給丁某時，應提前3個月通知魏某，由魏某考慮是否購買該房屋。這3個月時間是魏某行使優先購買權的時間，如果超過3個月，魏某未提出購買，則優先購買權終止，魏某以後也不得再提出購買。
因此，只要程某在賣房前3個月未通知魏某，未徵詢魏某是否購買房屋的意見，則構成對其優先購買權的侵害。由於僅僅只是出賣人負有通知義務及在3個月內不得將房屋賣給他人的止賣義務，而其他買房人並不負有此種義務。因此，能夠構成侵害優先購買權的主要是指出租人。
優先購買權的行使前提是承租人與其他買受人處於同等條件之下。我們認為，同等條件主要是指**的同一，如果出租人基於某種特殊原因能以金錢計算，則應折合金錢加入**之中（如借款未付利息則應加上利息）。如果不能以金錢計算，那麼應以市場**來確認房價。
從本案來看，程某之所以以4萬元**將房屋賣給了丁某，至少考慮到了兩個因素：一是程某在平時的生活中經常得到丁某的幫助；二是其妻住院期間，丁某湊了2萬元借給了程某，且未要利息。魏某在得知程某以4萬元的**將房屋賣給丁某時，雖也提出要以4萬元**購買房屋，但其並非與丁某處於同等條件下，也正是由於上述兩個因素的存在。
由於平時丁某對程某的幫助無法以金錢來計算，因此不能採用金錢折算的辦法來確定同等條件。在此情況下，只能採用「市場計算法」來確定同等條件。也就是說應當將房屋按照市價確定其**，該市價可以視為丁某已付出的**，如果魏某也願意出此**即可視為具有同等條件。
當然，在實踐情況比較複雜，適用這一標準也應考慮具體情況。假如在本案中，程某本不願意賣房，而因考慮到丁某的幫助，才將房屋賣給丁某，甚至是以市價賣給丁某，這樣就不能完全以市場**來確定同等條件問題。但在本案中，程某是基於經濟困難而賣房。
假如在本案中，程某在將房屋賣給丁某以後，丁某繼續允許魏某租用房屋，且未對原租賃合同提出任何變更，那麼魏某仍處於原有狀況下，在此情況下，魏某是否受到損害？由於優先購買權制度的設立不僅在於穩定租賃關係，而且在於保障承租人可以優先得到房屋的所有權，而不是承租權。因此，在出租人轉讓房屋，未尊重承租人的優先購買權，即使買房人讓承租人繼續租用房屋，也不能認為其沒有受到損害。
因為承租權本來可能得到的房屋所有權現在沒有得到。
從本案來看，在出租人程某侵害了承租人魏某優先購買權情況下，魏某所遭受的損害即是其喪失了購買房屋的機會及能對該房屋享有所有權的機會，這種機會或者說是一種可能性，是法律賦予魏某所享有的一種利益，而因為程某的行為使其未能獲得此種利益，當然對其構成了損害。
魏某可否主張程某與丁某之間的買賣合同無效。由於承租人的優先購買權是法律賦予承租人的權利，此種權利是設定後，實踐上已構成對所有權的限制，也就是說，作為所有人的出租人要出賣自己的財產，必須提前3個月將自己出賣房屋的意圖和條件告訴承租人，而在3個月內，只要承租人未能做出放棄優先購買權的表示，出租人不得將該房屋出賣給他人。如果出租人未履行義務而將房屋賣給他人，則承租人可以出租人轉讓房屋違背法律規定，請求法院確認該轉讓行為無效。
據此，本案中魏某有權請求法院確認和丁某之間的買賣合同無效，魏某對程某的房屋具有優先購買權。
3樓：華夏正義
律師解答：
優先購買權又稱先買權，是指特定人依照法律規定或合同約定，在出賣人出賣標的物於第三人時，享有的在同等條件優先於第三人購買的權利。
關於**問題：只有在**條件相同前提下，才能保障在優先購買權行使的同時，維護出賣人的利益，實現法律公平、合理的精神。但這裡的**是指在公平、合法的前提下形成的**，若該**條件是在乘人之危、欺詐、脅迫或惡意串通等情況下形成的，則不得成為先買權人購買的「相同價款」。
此時先買權人可以申請人民法院以市場**作為購買**。
所以優先購買權是成立在條件相同的基礎之上的。
4樓：永不暗淡的光
優先購買權，是在同等條件在的優先購買。
別人出的價錢高當然承租人出的價低就沒有同等的條件了，即沒有優先購買權了。
要是雙方都是一樣的價錢，還一樣都是現金支付，那麼這就是在同等條件下了，承租人就有優先購買權。
5樓：匿名使用者
優先購買權是在同等條件下的優先購買。如果在條件上不同等，則誰的條件優惠，就可以賣給誰。
6樓：
未通知同住人，承租人買房合法嗎？怎麼解決？
7樓：圓點楊鶴松律師
承租人能否主張優先購買權？
承租人優先購買權的定義
8樓：北條°躖i假
《合同法》第二百三十條：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內要通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買權利。
(1)僅限於房屋租賃場合;
(2)出租人出賣出租房屋,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人。
(3)出租人侵害承租人優先權的,承租人可主張賠償損失;
(4)在轉租的場合,次承租人與承租人都有優先購買權,二者發生衝突的,前者優先於後者.
什麼是承租人優先購買權，承租人優先購買權的例外情形
9樓：
一、什麼是承租人優先購買權
承租人優先購買權是指當出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有的先於其他人購買房屋的權利。優先購買權的權利屬於形成權，其實質上是對出租人選擇合同對方當事人自由的限制。
二、承租人優先購買權的例外情形
承租人的優先購買權並不是絕對的，它有以下例外情形：
（一）房屋共有人行使優先購買權的。
法律設定共有人具有優先購買權，宗旨是簡化物權關係，維護共有關係的穩定性，充分發揮物的用益價值，而承租人優先購買權主要是維護使用關係的穩定性，從利益衡量的角度考量，應當優先保護共有人的購買權。
（二）出租人將房屋出賣給近親屬情形。
我國是靠親情和人情為紐帶聯絡起來的熟人社會，人們在經濟交往中，親情關係往往是交換價值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關係終究有所不同。根據《民通意見》，近親屬是指配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女。
（三）出租人履行告知義務後，承租人在十五日內未明確表示願意購買的。
從權利義務對等的角度分析，承租人在合理期限內行使優先購買權，亦應為承租人優先購買權的內容。如果承租人不及時行使優先購買權，將導致出租人所有者權益受到損害。在房屋交易市場**波動加大的情況下，這種損害更為明顯。
承租人接到通知後15日，作為行使優先購買權的合理期限，逾期視為承租人放棄優先購買權。
（四）購買房屋的第三人出於善意並已辦理登記手續的。
《物權法》第106條規定了善意取得制度，即受讓人以財產所有權轉移為目的，善意、對價受讓且占有該財產，即使出讓人無處分權，受讓人仍可取得轉讓物的所有權。根據「舉重以明輕」的民法解釋原則，在第三人善意購買出租房屋，並辦理登記手續情形下，可以對抗承租人優先購買房屋的主張。
承租人有優先購買權嗎？
10樓：註冊會計師
房屋租賃中承租人的優先購買權？
11樓：中國法制出版社
現實問題
2023年9月，張某租賃崔某商鋪房一間，租賃合同中註明租期五年，總租金8萬元，一次性支付，雙方簽字後合同生效。2023年1月，崔某以26萬元的**將該房賣給夏某，並辦理了產權變更手續。張某得知後，就此事與崔某協商繼續使用，但未果。
遂將崔某與夏某告上法庭，要求法院判令撤銷崔某與夏某的房屋轉讓合同，並要求行使優先購買權。那麼，法律對此是如何規定的呢？
律師解答
根據《合同法》的規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。承租人的優先購買權需在以下條件同時具備的情況下才能行使：第一，存在合法有效的租賃合同；第二，在同等條件下，即承租人與其他購買人在標的物（即出賣的房屋）、價款、支付方式等方面相同；第三，在一定的期限內行使。
承租人在接到通知後的合理期限內未作購買的意思表示或明確表示不予購買的，視為放棄優先購買權。但出租人需證明其已履行告知義務。
法條鏈結
《中華人民共和國合同法》第二百三十條 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。
12樓：找法網
出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人。如果在租賃期限內，房屋所有權人未通知承租人的情況下，直接將房屋**給他人。房屋所有權人的這種做法就侵犯了承租人的優先購買權。
但是若出租人的房屋共有人行使優先購買權的或出租人將房屋出賣給近親屬，或承租人在十五日內未明確表示購買的、第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的，承租人不享有優先購買權。出租人委託拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。
【法律依據】
《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第二十四條，具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支援：
(一)房屋共有人行使優先購買權的;
(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
(三)出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的;
(四)第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。
公租房承租人去世，如何變更承租人？
1 原承租人死亡或外遷 2 與原承租人為同一戶籍 3 是原承租人的家庭成員 4 與原承租人共同居住二年以上 5 沒有其他住房。而公租房變更承租人沒有法律層面的規定，需要諮詢出租人的意見，按實踐，一般實際居住人有繼續承租權利，不需要b女兒的同意。親，您最後是怎麼處理的啊，我和您是一樣的性質。變更還是需...
承租人退房不拿走物品怎么處理，承租人退房不拿走物品怎麼處理？
承租人退房不拿走物品，可以先與對方協商解決，協商不成的，可以向人民法院提起訴訟。並且按照雙方的約定將房屋恢復原狀或者達到約定的狀態。法律分析這屬於民事糾紛，不會介入鎖門面的。如果房東有能力自己收回房屋，可自己收回，但要注意控制好對方在屋內的物品，並收集相關證據。如果自己不能收回，就到法院起訴，要求騰...
公房承租人去世後的承租權繼承問題
通常情況下，公房承租人去世後，該房不能作為承租人的財產進行繼承和分割，其所有權人是國家或集體，雖然不能作為財產繼承，但法律規定可以由同住人或其他親屬繼續承租，這是實際意義上的公房承租權的繼承。公房承租人死亡，確定承租人有幾個方面的明文規定，第一，公房承租人生前是該市常住戶口以及共同居住人常住戶口與公...